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中期(qi)策略︰震蕩築(zhu)底 短期(qi)策略︰高拋低吸(xi) 市場情緒︰人氣漸暖 倉位控制(zhi)︰約(yue)50%
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房(fang)價(jia)連漲39月調控持續加碼 西安樓(lou)市迎來拐點?
時間:2020-02-22 20:31 來源:東(dong)方(fang)財富網 作者:未知 點擊: 次
【房(fang)價(jia)連漲39月調控持續加碼 西安樓(lou)市迎來拐點?】今後春(chun)節(jie)後出現的“小陽春(chun)”行情,讓部分城市的樓(lou)市迅速回暖,房(fang)價(jia)漲幅加yong)歟  ye)影響到一些城市的土地市場,使得高溢價(jia)地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房(fang)價(jia)上漲過快,住建部在4月和(he)5月對10個(ge)城市提出預(yu)警提示(shi)。而隨之,部分城市出台政策“加碼”調控,為市場降溫(wen)。

  今後春(chun)節(jie)後出現的“小陽春(chun)”行情,讓部分城市的樓(lou)市迅速回暖,房(fang)價(jia)漲幅加yong)歟  ye)影響到一些城市的土地市場,使得高溢價(jia)地塊甚至“地王”頻出。因為部分城市房(fang)價(jia)上漲過快,住建部在4月和(he)5月對10個(ge)城市提出預(yu)警提示(shi)。而隨之,部分城市出台政策“加碼”調控,為市場降溫(wen)。
 
  在剛剛過去的上半年(nian),樓(lou)市涌(yong)現出“止跌令”“加碼調控”等諸多關健(jian)詞,而這些關鍵詞也(ye)正是對部分城市上半年(nian)樓(lou)市表現的小結。《每日經濟(ji)新聞》記者分別選取了西安、廈mei)藕he)佛山三座城市,對其上半年(nian)的房(fang)地產市場進行盤(pan)點。
 
 
  在今年(nian)上半年(nian),如果(guo)要說哪個(ge)城市的樓(lou)市火(huo)爆,許(xu)多人或許(xu)會第一時間想到一個(ge)西部城市——西安。
 
  國家統計局數據(ju)顯(xian)示(shi),今年(nian)5月西安的房(fang)價(jia)漲幅位居(ji)全(quan)國城市之首(shou)。而這並非(fei)其第一次領漲全(quan)國,西安房(fang)價(jia)指數已連續39個(ge)月上漲。
 
  在此之前,西安其實早就出台了“四限”的相關調控政策,今年(nian)4月又加碼發布(bu)公(gong)積金新政,6月20日更是出台了堪稱西安“史上最嚴”調控政策,體(ti)現了當地政府抑制(zhi)樓(lou)市過熱的決(jue)心。
 
  《每日經濟(ji)新聞》記者調查發現,在持續且ye)歡duan)增強的調控中,在西安5月領漲的表相背(bei)後其實已經蘊(yun)藏轉(zhuan)折(zhe)的趨勢(shi)。
 
  去化周期(qi)不足5個(ge)月
 
  中原地產數據(ju)顯(xian)示(shi),今年(nian)上半年(nian),西安商品房(fang)新增供(gong)應759萬平方(fang)米,同比減少(shao)23.3%;成(cheng)交價(jia)格13060元/平方(fang)米,較2018年(nian)上漲11.9%;供(gong)求比0.8,延(yan)續供(gong)不應求態勢(shi)。
 
  庫存方(fang)面,來自中原地產的數據(ju)顯(xian)示(shi),截至6月底,西安商品房(fang)可售存量約(yue)2846萬平方(fang)米,按照(zhao)近半年(nian)月均去化速度計算,去化周期(qi)約(yue)17.1個(ge)月,較年(nian)初縮短1.4個(ge)月。而商品住宅的去化周期(qi)則(ze)不足5個(ge)月。
 
  對此,克而瑞西安分析(xi)師蔡瑞亮告訴記者,去化周期(qi)縮短是因為成(cheng)交量上去了。最早的時候(hou)西安因為去化規模小,一直屬于供(gong)大于求。現在新開盤(pan)項目(mu)去化率基本(ben)都(du)在80%以上,只要是新推出項目(mu)都(du)不愁賣,目(mu)前市場上消(xiao)化的房(fang)源都(du)是最新的存量,蔡瑞亮表示(shi),從(cong)2016年(nian)開始,西安市場就一直在升溫(wen)。2016年(nian)之前,西安有5~10年(nian)房(fang)價(jia)徘(pai)徊在6500~7000元/平方(fang)米,基本(ben)沒有太大浮動。但(dan)從(cong)2016年(nian)下半年(nian)開始,整個(ge)市場開始升溫(wen),隨著一波(bo)波(bo)炒房(fang)團(tuan)的涌(yong)入,以yue)捌放品fang)企的進駐,居(ji)民的購房(fang)心態發生了變化,房(fang)價(jia)悄然上漲。于是,此前一直被(bei)市場壓抑的需求一下子就爆發出來,房(fang)價(jia)基本(ben)翻了一倍ding)/div>
 
  2019年(nian)上半年(nian),西安樓(lou)市526萬平方(fang)米的商品住宅新增供(gong)應,低于2017年(nian)和(he)2018年(nian)同期(qi)水平jian)63287元/平方(fang)米的成(cheng)交價(jia)格則(ze)創下歷(li)史新高水平,漲幅達13.1%,但(dan)較去年(nian)全(quan)年(nian)有所收zhao) /div>
 
  從(cong)上半年(nian)西安各(ge)區域住宅供(gong)銷(xiao)情況來看,無論是住宅供(gong)應還是成(cheng)交,?)灞和(he)曲江(jiang)依(yi)舊遠遠領先其他區域。如?)灞以166萬平方(fang)米的成(cheng)交量位列西安第一,佔全(quan)市成(cheng)交總量的23.2%;曲江(jiang)、城東(dong)依(yi)次位列其後,分別佔全(quan)市成(cheng)交總量的17.8%、14.6%。
 
  此外,非(fei)限購區域秦漢(han)新城的供(gong)銷(xiao)也(ye)相對較xian)恍碌鬧靡等鵲闈蚋畚袂gong)應雖並不大,但(dan)成(cheng)交量位居(ji)全(quan)市第三。
 
  為抑制(zhi)持續火(huo)熱的市場,從(cong)2018年(nian)開始,西安開始出台調控政策,從(cong)當年(nian)開始實行搖(yao)號買房(fang)。
 
  今年(nian)6月20日,西安更是在原有“四限”調控政策的基礎上xian)俅紊兜 卣擼 ming)確落(luo)戶(hu)購房(fang)年(nian)限,增加非(fei)本(ben)市戶(hu)籍人口購房(fang)社保繳納年(nian)限,首(shou)次將臨(lin)潼納入限購範(fan)圍內(na)。該政策不僅(jin)是對現有調控政策的升級,同時也(ye)是對執行兩(liang)年(nian)有余的“人才新政”的打補丁(ding),且首(shou)次將臨(lin)潼納入限購範(fan)圍,堪稱西安“史上最嚴”調控政策。
 
  房(fang)企拿(na)地回歸理(li)性
 
  據(ju)中原地產統計,上半年(nian),西安住宅用地新增供(gong)應54宗,較去年(nian)同期(qi)增長10.4%;成(cheng)交583萬平方(fang)米,較去年(nian)同期(qi)增長43.3%;成(cheng)交樓(lou)面價(jia)2537元/平方(fang)米,同比上漲38.8%;但(dan)成(cheng)交溢價(jia)率15.8%,較2018年(nian)減少(shao)3.4個(ge)百分點。
 
  表現最為活(huo)躍的?)灞區,上半年(nian)以117萬平方(fang)米成(cheng)交量領跑全(quan)市,佔全(quan)市成(cheng)交總量的20.3%;蓮湖區、曲江(jiang)新區依(yi)次位列其後,而高陵、()邑(yi)區等郊(jiao)區縣(xian)受供(gong)應端縮減影響,並無成(cheng)交土地。
 
  《每日經濟(ji)新聞》記者注意到,隨著近兩(liang)年(nian)西安主城區土地資(zi)源稀(xi)缺,許(xu)多品牌房(fang)企都(du)開始了北上西進之旅。秦漢(han)新城順勢(shi)搶佔先機(ji),憑借(jie)和(he)西安經開以yue)跋萄舳dong)城接近的區位優勢(shi),生態環境(jing)和(he)文化底蘊(yun)的加持、以yue)暗靨ji)場線的帶(dai)動,高端住宅聚集(ji),住宅供(gong)應和(he)成(cheng)交都(du)遠高于其他幾個(ge)非(fei)限購區域。
 
  從(cong)企業拿(na)地情況看,中原地產統計,上半年(nian)西安TOP10房(fang)企累計拿(na)地金額(e)469億元,同比減少(shao)5.4%。
 
  此外,上半年(nian)西安TOP10房(fang)企銷(xiao)售額(e)共bu)拼 88.3億元。萬科、綠地、融創三家房(fang)企依(yi)舊穩居(ji)前三甲。其中金輝雖然在售項目(mu)並不多,但(dan)依(yi)靠曲江(jiang)金輝世界城,上半年(nian)銷(xiao)售額(e)超53億元,以不足1億元的銷(xiao)售額(e)之差位于融創之後。
 
  而從(cong)市佔率來看,上半年(nian)西安TOP10房(fang)企累計佔全(quan)市成(cheng)交總量的38.8%,較去年(nian)同期(qi)擴大2.2個(ge)百分點,較2018年(nian)減少(shao)2.4個(ge)百分點。值得注意的是,上榜(bang)企業均為外埠品牌房(fang)企,本(ben)地房(fang)企無一入榜(bang)。
 
  《每日經濟(ji)新聞》記者了解到,在西安土拍市場,之前曾經出現過一宗地競(jing)價(jia)超40次,幾十家房(fang)企搶一熱門地塊的情況更是時有發生。但(dan)進入2019年(nian)房(fang)企似乎冷靜了許(xu)多,拿(na)地也(ye)逐(zhu)漸偏(pian)向理(li)智。
 
  蔡瑞亮表示(shi),目(mu)前西安不管(guan)是購房(fang)需求還是房(fang)價(jia),都(du)已經達到了一定的平衡(heng)水平jian)U?he)周邊同能級城市相比,比較相吻合xi)N蠢次靼卜fang)價(jia)還會上漲,但(dan)不會很大。所以,房(fang)企不管(guan)是拿(na)地態度,還是對區域的選擇方(fang)面都(du)會更加謹(jin)慎,不會更加激(ji)進。
 
  隨著市場的持續上行,西安熱點區域正逐(zhu)漸往(wang)三環外發展,而房(fang)企如今拿(na)地也(ye)基本(ben)集(ji)中在三環外。對于購房(fang)者來說,主城區在售項目(mu)少(shao)、價(jia)格高,所以購房(fang)者會把需求往(wang)新區拓展,這樣購房(fang)壓力也(ye)會小。
 
  蔡瑞亮告訴記者,限購政策升級,西安將外圍區域臨(lin)潼納入限購,但(dan)市場熱度較xi)叩奈饗絛慮算愣dong)板塊,其他板塊均未納入,今後西咸新區可能會更火(huo)。


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